Dificuldade dos consumidores em pagar também alterou rotina das empresas de leilão
Se o setor imobiliário tivesse de escolher uma palavra para se lembrar de 2015, ela certamente seria "distrato" - jargão usado pelas empresas, e agora também conhecido dos consumidores, para devolução de imóveis comprados na planta.
Esse foi o pesadelo de incorporadoras e proprietários de imóveis novos no ano passado, quando o setor registrou recordes históricos no volume de devoluções. O levantamento mais recente da agência de classificação de riscos Fitch, com nove companhias, mostra que, de cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos de janeiro a setembro de 2015. Isso significa quase R$ 5 bilhões de volta na prateleira de venda das grandes empresas.
"Historicamente, o porcentual de distratos girava em torno de 10%, um patamar saudável para a indústria", diz Meyer Nigri, fundador da Tecnisa e vice-presidente da Abrainc, associação que reúne as 18 maiores companhias do setor. Os distratos sempre existiram, mas eram exceção, pois o comprador que decidia se desfazer de uma unidade até a entrega das chaves em geral conseguia negociá-lo com outro interessado por um valor maior do que tinha desembolsado até ali.
Agora, vender "por fora" significa perder dinheiro, já que o preço do imóvel está em queda e as incorporadoras estão cheias de unidades para desovar. "Antes, o consumidor comprava um imóvel por R$ 100 mil na planta, vendia por R$ 150 mil e embolsava a diferença", diz um executivo de uma grande construtora. "Agora, compra por R$ 100 mil, mas descobre, na entrega das chaves, que a incorporadora está vendendo por R$ 80 mil. É difícil sustentar o mercado assim."
Essa é apenas uma das faces do problema. A outra, que também se agravou com a deterioração econômica, é a restrição ao crédito. Conseguir um financiamento no banco está cada vez mais difícil. No mercado imobiliário, esse é um momento crucial, porque a venda só se concretiza na entrega das chaves: é quando o cliente da incorporadora passa a ser cliente do banco, ao assumir um financiamento, e a empresa recebe o valor integral do imóvel. A alta da taxa de desemprego, para quase 8,5% no ano passado, atravancou esse processo. Quem perdeu o emprego ou viu sua renda cair entre a compra do imóvel e a entrega das chaves tem grande chances de ter o financiamento negado pelo banco.
Antes que isso acontecesse, muita gente se antecipou. Foi o caso do aposentado Flávio Atorre de Mello, de 63 anos. Quatro meses depois de comprar um apartamento na planta, em novembro de 2012, ele foi demitido da emissora de TV onde trabalhava como gerente de operações. De lá para cá, a Selic, taxa básica de juros da economia, passou de 7,25% para 14,25%. "Quando fechei o negócio, minha ideia era pagar o máximo possível até as chaves e depois quitar o restante com meu apartamento antigo", conta.
Crise faz crescer número de imóveis tomados por bancos
A dificuldade dos consumidores de pagar o imóvel novo também mudou a rotina de antigas conhecidas do mercado imobiliário: as empresas de leilão. Nos últimos dois anos, elas viram o número de unidades retomadas por bancos mais que dobrar, embora as vendas tenham permanecido no mesmo patamar. Pelo menos, por enquanto. Isso porque as instituições financeiras tomaram mais imóveis de clientes inadimplentes, mas ainda estão tentando recuperar a totalidade da dívida. A expectativa dos leiloeiros e dos investidores é que até o fim deste semestre, as instituições financeiras comecem a revisar para baixo os preços mínimos pedidos nos leilões.
Em 2015, a Zukerman, com sede em São Paulo e atuação no País inteiro, colocou 4,4 mil imóveis em leilões extrajudiciais - denominados assim porque são tomados pelo banco depois de um período de atraso no pagamento, sem passar pela Justiça, um detalhe que também torna o negócio mais arriscado. Em 2014, eram 3,8 mil e, em 2013, 1,8 mil. Embora a oferta tenha disparado, o volume de negócios fechados manteve-se estável: entre 930 e 950 nos últimos dois anos. "Como há muita promoção de imóveis novos, o preço do leilão ainda não está atrativo. A tendência é que os bancos comecem a ceder", diz o leiloeiro Mauro Zukerman.
Ainda assim, os leilões têm chamado a atenção de investidores dispostos a tomar risco e conhecedores dos meandros jurídicos desse negócio. Em 2015, o advogado catarinense Jefferson Santana pagou R$ 112 mil à vista por um imóvel que valia R$ 180 mil e ainda estava ocupado. "É preciso estudar muito a oportunidade para não perder dinheiro", diz. "Se der certo, pretendo comprar um por ano."
Estadão e Correio do Povo
Se o setor imobiliário tivesse de escolher uma palavra para se lembrar de 2015, ela certamente seria "distrato" - jargão usado pelas empresas, e agora também conhecido dos consumidores, para devolução de imóveis comprados na planta.
Esse foi o pesadelo de incorporadoras e proprietários de imóveis novos no ano passado, quando o setor registrou recordes históricos no volume de devoluções. O levantamento mais recente da agência de classificação de riscos Fitch, com nove companhias, mostra que, de cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos de janeiro a setembro de 2015. Isso significa quase R$ 5 bilhões de volta na prateleira de venda das grandes empresas.
"Historicamente, o porcentual de distratos girava em torno de 10%, um patamar saudável para a indústria", diz Meyer Nigri, fundador da Tecnisa e vice-presidente da Abrainc, associação que reúne as 18 maiores companhias do setor. Os distratos sempre existiram, mas eram exceção, pois o comprador que decidia se desfazer de uma unidade até a entrega das chaves em geral conseguia negociá-lo com outro interessado por um valor maior do que tinha desembolsado até ali.
Agora, vender "por fora" significa perder dinheiro, já que o preço do imóvel está em queda e as incorporadoras estão cheias de unidades para desovar. "Antes, o consumidor comprava um imóvel por R$ 100 mil na planta, vendia por R$ 150 mil e embolsava a diferença", diz um executivo de uma grande construtora. "Agora, compra por R$ 100 mil, mas descobre, na entrega das chaves, que a incorporadora está vendendo por R$ 80 mil. É difícil sustentar o mercado assim."
Essa é apenas uma das faces do problema. A outra, que também se agravou com a deterioração econômica, é a restrição ao crédito. Conseguir um financiamento no banco está cada vez mais difícil. No mercado imobiliário, esse é um momento crucial, porque a venda só se concretiza na entrega das chaves: é quando o cliente da incorporadora passa a ser cliente do banco, ao assumir um financiamento, e a empresa recebe o valor integral do imóvel. A alta da taxa de desemprego, para quase 8,5% no ano passado, atravancou esse processo. Quem perdeu o emprego ou viu sua renda cair entre a compra do imóvel e a entrega das chaves tem grande chances de ter o financiamento negado pelo banco.
Antes que isso acontecesse, muita gente se antecipou. Foi o caso do aposentado Flávio Atorre de Mello, de 63 anos. Quatro meses depois de comprar um apartamento na planta, em novembro de 2012, ele foi demitido da emissora de TV onde trabalhava como gerente de operações. De lá para cá, a Selic, taxa básica de juros da economia, passou de 7,25% para 14,25%. "Quando fechei o negócio, minha ideia era pagar o máximo possível até as chaves e depois quitar o restante com meu apartamento antigo", conta.
Crise faz crescer número de imóveis tomados por bancos
A dificuldade dos consumidores de pagar o imóvel novo também mudou a rotina de antigas conhecidas do mercado imobiliário: as empresas de leilão. Nos últimos dois anos, elas viram o número de unidades retomadas por bancos mais que dobrar, embora as vendas tenham permanecido no mesmo patamar. Pelo menos, por enquanto. Isso porque as instituições financeiras tomaram mais imóveis de clientes inadimplentes, mas ainda estão tentando recuperar a totalidade da dívida. A expectativa dos leiloeiros e dos investidores é que até o fim deste semestre, as instituições financeiras comecem a revisar para baixo os preços mínimos pedidos nos leilões.
Em 2015, a Zukerman, com sede em São Paulo e atuação no País inteiro, colocou 4,4 mil imóveis em leilões extrajudiciais - denominados assim porque são tomados pelo banco depois de um período de atraso no pagamento, sem passar pela Justiça, um detalhe que também torna o negócio mais arriscado. Em 2014, eram 3,8 mil e, em 2013, 1,8 mil. Embora a oferta tenha disparado, o volume de negócios fechados manteve-se estável: entre 930 e 950 nos últimos dois anos. "Como há muita promoção de imóveis novos, o preço do leilão ainda não está atrativo. A tendência é que os bancos comecem a ceder", diz o leiloeiro Mauro Zukerman.
Ainda assim, os leilões têm chamado a atenção de investidores dispostos a tomar risco e conhecedores dos meandros jurídicos desse negócio. Em 2015, o advogado catarinense Jefferson Santana pagou R$ 112 mil à vista por um imóvel que valia R$ 180 mil e ainda estava ocupado. "É preciso estudar muito a oportunidade para não perder dinheiro", diz. "Se der certo, pretendo comprar um por ano."
Estadão e Correio do Povo
