- Compra e Venda – A escritura pública de compra e venda é, sem dúvida, a forma mais utilizada de aquisição de propriedade imóvel. Escritura é o documento ou instrumento, em que se materializa o ato jurídico. A denominação pública se dá porque a mesma é elaborada por oficial que exerce atividade pública (Tabelião de Notas), embora em caráter privado, cabendo somente a esse tal lavratura. Deverá ser escrita em língua e sua exigência para determinados atos e requisitos para validade estão previstos, respectivamente, nos artigos 108 e 215, do Código Civil Brasileiro.
Para a
lavratura da escritura pública de compra e venda o tabelião deve
analisar alguns elementos caracterizadores a toda negociação, além
da capacidade civil das partes para tanto: coisa, preço e consenso.
Quanto à coisa deve verificar se o objeto é legal, preciso e
juridicamente lícito. Referente ao preço, à importância deve ser
exatamente aquilo que ficou pactuado mútua e livremente, já que a
lei considera nulo o contrato se deixar ao alvedrio de somente uma
das partes a fixação do preço (art. 482, do C. C. B.). Quanto a
concordância entre os participantes seja manifestada integralmente e
sem pressões, tanto de um lado como de outro.
A
escritura pública pode ser pura (sem requisitos ou cláusulas
condicionantes) ou condicional (com encargos ou obrigações).
Antes de
lavrar a escritura pública o Tabelião deve examinar minuciosamente
a documentação encaminhada pelas partes, solicitando ao Registro de
Imóveis competente as certidões negativas de ônus e de ações
reais e pessoais reipersecutórias, com a finalidade de verificar se
sobre o imóvel objeto da negociação não constam quaisquer ônus,
tais como penhora, hipoteca, cláusulas restritivas, entre outras.
Deve, ainda, solicitar certidões referentes ao imóvel (IPTU e
Condomínio quando for apartamento, sala, etc...); de feitos
ajuizados e de débitos trabalhistas emitida pelo Tribunal Superior
do Trabalho – TST.
Quando
se tratar de empresa vendedora, esta deverá apresentar certidões do
INSS e da Receita Federal, salvo se a mesma exercer a atividade
exclusiva de comercialização de imóveis e o imóvel objeto fizer
parte do ativo circulante da empresa e não do imobilizado.
A
escritura pública é um requisito formal de instrumentalização da
transferência do domínio, posse, direitos, ações e obrigações,
conforme previsão do artigo 108 do Código Civil, pois a
transferência da propriedade só se dá com a transcrição da
escritura pública junto Oficio de Registro de Imóveis competente.
- Permuta ou Troca – é o contrato pelo qual uma das partes transfere a outra a propriedade de um bem, mediante o recebimento de outro bem, que não seja dinheiro. Nessa modalidade são aplicadas as mesmas disposições referentes à compra e venda, por força do artigo 533 do CCB.
- Doação – é o contrato em que uma pessoa por ato de liberalidade, transfere bens de seu patrimônio para o de outra pessoa, que os aceita de forma expressa ou tácita. Temos neste ato Doador (doa) e Donatário (recebe).
É um
contrato típico, puro, consensual ou formal, gratuito ou atributivo,
unilateral (obrigações somente do doador); se for com encargo será
bilateral, pré-estimado, execução imediata ou futura, individual,
negociável e está regulado nos artigos 538 a 564 do CCB.
São
proibidas as doações a título universal, ou seja, quando uma
pessoa doa todo o seu patrimônio, sem reservar-se bens suficientes
para sua sobrevivência e as que ultrapassam 50% do patrimônio do
doador. Se uma pessoa tiver ascendentes ou descendentes não poderá
doar mais do que 50% de seus bens.
Para a
lavratura de escritura pública de doação é necessário o prévio
recolhimento do imposto de transmissão – ITCD (alíquota de 3%).
Quanto a
sua classificação a Doação pode ser dividida em Pura e Simples
(nada é exigido do donatário); Condicional (condicionada a
ocorrência de evento futuro e incerto, ou seja, implemento de uma
condição, que pode ser suspensiva ou resolutiva); e com Encargo
(obriga/sujeita o donatário a realizar uma determinada tarefa em
favor do doador ou de terceiro que indique. Existem autores que além
destas, classificam-na como remuneratória, meritória, inter
vivos e causa mortis indenizatória.
Muito
comum também é a doação onde o doador doa a nua propriedade do
bem imóvel e se reserva o Usufruto Vitalício ou por prazo
determinado sobre o mesmo.
Cláusula
Resolutiva
É uma
das formas de extinção dos contratos. Entende-se como Cláusula
Resolutiva a disposição contratual que prevê o término do
contrato pela inexecução, por parte de um dos contratantes, das
obrigações que nele se contraíram. A parte prejudicada pelo
inadimplemento do contrato pode pedir sua resolução ou exigir-lhe o
cumprimento. Em qualquer caso, porém, haverá indenização por
perdas e danos.
Com a
exclusão do pacto comissório como cláusula resolutiva expressa
típica da compra e venda do ordenamento civil pátrio, restou-nos a
aplicação da regra geral pertinente aos contratos cujos
contratantes possam estabelecer que determinada venda se desfaça
pelo não-pagamento do preço ajustado, caracterizando a cláusula
resolutiva prevista nos artigos 474 e 475 do Código Civil.
Dispõe
o art. 474: A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a
tácita depende da interpelação judicial”. Dispõe o art. 475: “A
parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do
contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em
qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
Apesar
da cláusula resolutiva expressa operar de pleno direito, impõe-se-a
intervenção judicial para desfazer o negócio, pois para o
cancelamento, é necessária a intervenção judicial com respaldo no
artigo 250, L da LRP.
Alienação
Fiduciária em garantia de bens imóveis
A Lei
nº9.514/97 trouxe em seus artigos 17 a 33 o instituto da alienação
fiduciária de bens imóveis, tendo por objetivo fortalecer os
contratos de financiamento imobiliário, através da recuperação
rápida do crédito em caso de inadimplência do mutuário a lei, que
criou o S. F. I. (Sistema Financeiro Imobiliário), acrescentou às
garantias reais incidentes sobre imóveis, a alienação fiduciária
antes prevista, apenas, para os bens móveis. Com efeito, até então
as garantias existentes, precipuamente a hipoteca, não mais atendiam
as necessidades dos negócios imobiliários, que exigem segurança e
agilidade.
A
alienação fiduciária da coisa imóvel na forma do art. 22 da Lei
nº9.514/97, é o “negócio jurídico pelo qual o devedor, ou
fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao
credor, ou fiduciário, da propriedade de coisa imóvel”.
Procedimento
de Retomada do Imóvel
Referida
Lei concedeu uma estrutura onde o devedor, para garantia da dívida,
transfere ao credor a propriedade resolúvel de um imóvel, sendo que
a condição resolutiva é o pagamento da dívida. Assim sendo, uma
vez cumprida a condição com o pagamento da dívida, extingue-se a
propriedade do credor, revertendo plenamente ao devedor. E, se ao
contrário, falha a condição em razão do não pagamento da dívida,
consolida-se a plena propriedade.
Observadas
as disposições quanto ao inadimplemento do devedor, verifica-se que
o credor fiduciário só poderá intimar o devedor inadimplente para
purgação da mora, depois de ultrapassada a carência definida em
contrato.
Ultrapassada
a carência definida em contrato o credor fiduciário protocolará
junto ao Cartório de Registro de Imóveis onde foi registrado o
imóvel o início do procedimento de retomada do imóvel requerendo
assim a intimação do devedor fiduciante.
A
intimação será realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis onde
estiver registrado o contrato de alienação fiduciária, sendo
conferido o prazo de 15 dias para a purgação da mora. Não
ocorrendo o pagamento pelo devedor, será averbada na matrícula do
imóvel a consolidação da plena propriedade em nome do devedor.
No
momento da consolidação da propriedade em nome do credor o contrato
de financiamento será extinto. Porém, a Lei estabelece mecanismos
de segurança para que não haja enriquecimento ilícito de uma das
partes, devedor ou credor.
Este
mecanismo de segurança se reveste na realização de leilão
público, extrajudicial, a ser promovido em até 30 dias após a
consolidação da propriedade. No primeiro leilão (podem ser dois)
será aceito lance igual ou superior ao valor do imóvel,
estabelecido pelas partes no contrato de financiamento que lhe deu
causa.
Não
havendo lance, será realizado outro leilão dentro de 15 dias, onde
a oferta deverá ser, no mínimo, igual ou superior ao valor da
dívida, dos encargos contratuais e demais despesas para a realização
do leilão. Se o lance oferecido foi inferior, o devedor terá sua
dívida extinta, não podendo dele ser cobradas quaisquer outras
importâncias, ficando o credor, nesta hipóteses, com o prejuízo.
O
imóvel, mesmo sendo propriedade plena do credor será levado a
leilão, onde sendo o lance superior à dívida e acrescidos, a
diferença caberá ao devedor, sendo o valor do imóvel inferior à
dívida e demais encargos, o prejuízo será do credor.
Escritura
Pública Declaratória de União Estável:
Está
regulada no Código Civil Brasileiro nos artigos 1.723 a 1726. É um
tipo de escritura pública declaratória onde homem e mulher que
mantenham uma convivência pública, contínua e duradoura, com o
objetivo de constituir família, declaram erante o Tabelião de Notas
essa união existente, podendo inclusive, estabelecer o regime de
bens relativo às relações patrimoniais dos companheiros. Não
tendo sido estabelecido o regime, aplica-se o da comunhão parcial de
bens.
Cabe
ressaltar, ainda, que este tipo de escritura é somente declaratória,
não constituindo os mesmos direitos e deveres havidos com o
casamento civil, sendo para isso necessária a intervenção
judicial. Ela pode ser convertida em casamento, mediante pedido dos
companheiros ao juiz e assento no Registro Civil.
Pessoas
do mesmo sexo:
Com base
na interpretação fixada pelo Supremo Tribunal Federal nos autos da
Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) nº4277 e da Arguição
de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) nº132, e demais
princípios constitucionais aplicáveis, em especial os da igualdade,
o da liberdade, do qual decorre também o princípio da autonomia da
vontade, e o da dignidade da pessoa humana, os (as) companheiros (as)
do mesmo sexo podem invocar o artigo 1.723 do Código Civil, e
declarar a união estável entre eles existente, tendo esta os mesmos
efeitos da declaração feita por homem e mulher.
Alguns
aspectos sobre os Regimes de Bens no Casamento
Regime
da comunhão universal de bens: importa na comunicação de
todos os bens presentes e futuros dos cônjuges e suas dívidas
passivas, com exceção dos bens doados ou herdados com a cláusula
da incomunicabilidade e os sub-rogados em seu lugar e as demais
elencadas no artigo 1.668 do CCB. Para a escolha desse regime, deve
ser precedida a lavratura da escritura pública de pacto antenupcial,
pelos nubentes em um Tabelionato de Notas.
O
Tabelião deve solicitar a quem causou sob tais regimes que apresente
a referida escritura pública de pacto antenupcial, para que seja
registrada no livro competente do Ofício de Registro de Imóveis ou
o registro da mesma (caso o mesmo já tenha sido feito).
O artigo
224 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, estatui que as
escrituras antenupciais deverão ser registradas no livro número 03
do cartório do domicílio conjugal.
A esse
respeito, o artigo 1.657 do Código Civil reza que: “As
convenções antenupciais não terão efeito perante terceiros senão
depois de registradas, em livro especial, pelo oficial do Registro de
Imóveis do domicílio dos cônjuges.”
Regime
da separação total de bens: estipulado este regime de bens,
estes permanecerão sob a administração exclusiva de cada um dos
cônjuges, que os poderá livremente alienar ou gravar de ônus real.
Para a escolha desse regime, deve ser precedida a lavratura da
escritura pública de pacto antenupcial, pelos nubentes em um
Tabelionato de Notas.
Regime
de comunhão parcial de bens: nessa modalidade, comunicam-se
os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento,
excluindo-se, os elencados no artigo 1.659 do CCB, os havidos por
doação, sucessão e os sub-rogados em seu lugar.
Quando o
autor da herança tiver sido casado por esse regime, deve haver muita
atenção para a data em que foi celebrado o casamento, pois somente
são objeto da partilha os bens adquiridos após o casamento. Os bens
que já possuía a qualquer título antes do casamento, os adquiridos
a título gratuito – doação ou herança – durante o casamento,
os adquiridos na constância do casamento, mas com recursos advindos
da alienação de bens enquadrados nas situações anteriores, desde
que conste expressamente esta circunstância do título aquisitivo,
cabem em sua totalidade aos demais herdeiros.
Ao
cônjuge sobrevivente cabe somente a metade dos bens adquiridos pelo
casal durante a vigência do casamento.
Mesmo
que os bens tenham sido adquiridos anteriormente ao casamento sob
esse regime, a anuência do cônjuge é necessária para a
transmissão de bens imóveis, pois, segundo o CCB, a única dispensa
de anuência é no regime da separação absoluta de bens (art. 1647
do CCB).
Regime
da separação obrigatória de bens: este regime de bens vem
disciplinado no inciso II do artigo 1.641 do Código Civil (no Código
Civil de 1916, art.258, § único, inciso II) e torna obrigatório o
regime da separação de bens no casamento do maior de 70 anos. Nesse
caso, aplicam-se as mesmas regras do regime da comunhão parcial de
bens, comunicando-se somente os bens adquiridos por ambos os cônjuges
na constância do casamento.
A Súmula
nº377 do Supremo Tribunal Federal diz que: “No regime de
separação legal de bens comunicam-se os adquiridos na constância
do casamento”. Existe posicionamento doutrinário sobre a
ineficácia da referida súmula após a vigência do atual Código
Civil. Porém, o entendimento da grande maioria de Tabeliães e
Registradores é de que a mesma contínua vigente.
Regime
da participação final nos aquestos: Nesta nova modalidade,
inserida pelo novo Código Civil, o patrimônio próprio de cada um
dos cônjuges é integrado pelos bens que cada um deles possuía
antes de casar e aqueles por ele adquiridos, a qualquer título na
constância do casamento, cabendo-lhe, à época da dissolução da
sociedade conjugal, direito à metade dos bens adquiridos pelo casal,
a título oneroso, na constância do casamento. Visa proteger o
cônjuge de eventuais dívidas que o companheiro possa contrair, ou
seja, mesmo que haja dívidas contraídas pelo responsável, o
cônjuge recebe sua metade integralmente.
Quando
acontecer a dissolução da sociedade conjugal, apura-se o montante
dos aquestos, excluindo da soma dos patrimônios próprios os bens
anteriores ao casamento e os que o substituíram, os adquiridos os
adquiridos após o casamento por cada cônjuge por sucessão
(herança) ou liberalidade (doação) as dívidas relativas a esses
bens.
É um
regime misto, pois opera como regime da separação durante o
matrimônio, mas, ao final deste, provoca direito de participação
nos bens adquiridos durante o casamento. Nele, o cônjuge só
participa na partilha dos bens adquiridos pelo casal, a título
oneroso, na vigência do casamento.
Exceção
à regra é o caso de não haver herdeiros necessários, deferindo-se
a herança ao cônjuge, conforme o inciso III do artigo 1.603 do
Código Civil. Havendo herdeiros necessários, os demais bens lhe
cabem em sua totalidade, não participando nessa cônjuge sobrevivo.
DOCUMENTOS
NECESSÁRIOS PARA A LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA
VENDEDOR(ES):
Pessoa
física:
- Carteira de Identidade e CPF (cópia);
- Certidão de Casamento atualizada (quando casado, separado, divorciado ou viúvo – contendo a devida averbação do atual estado civil – cópia autenticada ou original);
- Escritura do Pacto Antenupcial e certidão de casamento ou o registro do mesmo no Ofício de Registro de Imóveis (para as pessoas casadas pelo Regime da Comunhão Universal de Bens e Separação de Bens após dezembro de 1977, ou, ainda, se casados pelo regime da Participação Final nos Aquestos – cópia autenticada ou original);
- Certidões de feitos ajuizados (Foro, Justiça do Trabalho e Justiça Federal), bem como de Protestos (solicitadas na comarca de residência dos vendedores) – podendo as mesmas serem dispensadas pelo comprador, ciente dos riscos da dispensa.
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas – CNDT emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho – podendo a mesma ser dispensada pelo comprador, ciente dos riscos da dispensa.
OBS.1)
quando o vendedor no ato da compra do imóvel era casado e veio a se
separar ou divorciar, esta atualização junto ao Registro de Imóveis
deve ser feita antes da solicitação da negativa de ônus e
reipersecutória para venda, mediante apresentação e registro da
partilha da separação e/ou divórcio junto ao Registro de Imóveis;
OBS.2)
quando alguma das partes for representada por procurador, o
mandato deve ser público e encaminhado juntamente com a
documentação, o original ou cópia autenticada do mesmo.
Pessoa
Jurídica:
- Contrato Social com as devidas alterações contratuais ou a última alteração contratual consolidada – original ou cópia autenticada;
- Certidão Negativa do INSS;
- Certidão Negativa da Receita Federal;
- Certidão Simplificada emitida pela Junta Comercial (validade 90 dias);
- Carteira de Identidade e CPF dos representantes legais da empresa;
- certidões de feitos ajuizados (Foro, Justiça do Trabalho e Justiça Federal) bem como a de Protestos (solicitadas na comarca de residência dos vendedores) – podendo as mesmas serem dispensadas pelo comprador, ciente dos riscos da dispensa.
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas – CNDT emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho – podendo a mesma ser dispensada pelo comprador, ciente dos riscos da dispensa.
COMPRADOR(ES):
Pessoa
Física:
- Cópia da carteira de Identidade e CPF (inclusive do cônjuge se for casado);
- Cópia da certidão de Casamento ou de Nascimento, conforme o caso (atualizada);
- Escritura de Pacto Antenupcial e certidão de casamento ou o registro do mesmo no Ofício de Registro de Imóveis (para pessoas casadas pelo Regime da Comunhão Universal de Bens e Separação de Bens após dezembro de 1977, ou, ainda, se casados pelo regime da Participação Final nos Aquestos).
Pessoa
Jurídica:
- Contrato Social com as devidas alterações contratuais ou da última alteração contratual consolidada – original ou cópia autenticada;
- Cópia da carteira de identidade e CPF dos representantes legais da empresa;
- Certidão Simplificada emitida pela Junta Comercial (validade 90 dias);
DO
IMÓVEL
- Certidão Negativa de Ônus Reais e Pessoais Reipersecutórias do Ofício do Registro de Imóveis competente (validade 30 dias);
- Certidão Negativa de Débitos Municipais – pode ser dispensada pelo comprador;
- Certidão de quitação do Condomínio (emitida pela Administradora do Condomínio ou Síndico), quando for o caso – pode ser dispensada pelo comprador;
OBS.:
De acordo com o art. 1º da Lei nº 12.607, de 04 de abril de 2012,
que deu nova redação ao art. 1.331, parágrafo 1º, do Código
Civil brasileiro, os abrigos para veículos não poderão ser
alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção de condomínio.
4º
TABELIONATO DE NOTAS DE PORTO ALEGRE
Bel.
Dilvan Stumpf Lopes
Tabelião
Substituto
A. da
Azenha, 1152, bairro Azenha
Porto
Alegre-RS – CEP 90.160-006
Fone/fax:
51-3230-9900
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